Non è difficile trovare un edificio con almeno un abuso edilizio. Qualsiasi sia la tipologia d’abuso, ciò che più si teme è il non poter godere delle detrazioni fiscali proprio per la sua presenza. E nel caso di un condominio, un abuso edilizio su una parte privata è in grado di compromettere l’accesso alle agevolazioni per tutti i condomini?
I cessionari e i fornitori utilizzano i crediti d’imposta esclusivamente in compensazione, a decorrere dal giorno 10 del mese successivo alla corretta ricezione della comunicazione e comunque non prima del 1° gennaio dell’anno successivo a quello di sostenimento delle spese.
L’Agenzia afferma solo che la fruizione della detrazione fiscale dipende oltre che da tutti i requisiti previsti dal Decreto Rilancio dalla conformità urbanistica-edilizia dell’immobile sui cui si stanno effettuando i lavori.
Ma che rapporto c’è tra regolarità urbanistica-edilizia e agibilità?
“Nel bonifico fatto per pagare interventi agevolabili con il Superbonus 110% non ho indicato il numero di fattura. Devo rifare il pagamento per non perdere l’agevolazione?”.
Per interventi di ristrutturazione con ampliamento, senza demolizione, del volume riscaldato, si ha diritto alla detrazione Superbonus 110% solamente per la parte preesistente.
L’ampliamento, che è da classificare come nuova costruzione, non beneficerà in nessun modo delle detrazioni al 110%.
L’eccezione del benefico, riguarda solamente l’impianto fotovoltaico sia per la veccia che nuova costruzione.
Lo stesso vale per gli interventi di demolizione e ricostruzione con aumento volumetrico. Anche in questo caso, non sarà possibile richiedere la detrazione, a meno che si sia in possesso del titolo abitativo che autorizza i lavori e attesta che spetti il Superbonus.
Vediamo gli interventi in dettaglio con il supporto di due casi pratici tratti da due risposte dell’Agenzia delle Entrate:
• Ristrutturazione con ampliamento e Superbonus, solo sull’esistente
Come abbiamo visto, per gli interventi di ristrutturazione senza demolizione, con ampliamento, l’incentivo Superbonus 110% può essere richiesto solamente per gli interventi che riguardano la parte esistente.
L’ampliamento, essendo inquadrato come nuova costruzione, non rientra tra gli interventi ammessi, fatta eccezione per l’impianto fotovoltaico.
La precisazione arriva dall’Agenzia delle Entrate.
In questo caso infatti la domanda dell’istante riguarda un’abitazione funzionalmente indipendente con accesso indipedente da via pubblica. Il proprietario dichiara di voler effettuare un intervento di ristrutturazione senza demolizione con ampliamento del volume riscaldato.
Oltre a ciò, verranno realizzati interventi di efficientamento energetico (cappotto termico, pompa di calore e impianto fotovoltaico) sulla parte esistente, che permetteranno il miglioramento delle 2 classi energetiche.
In risposta al quesito, l’Agenzia precisa che: per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio (articolo 16-bis del Tuir) in caso di ristrutturazione senza demolizione con ampliamento del fabbricato, la detrazione compete solo per le spese riferibili alla parte esistente in quanto l’ampliamento configura, comunque, una nuova costruzione.
In conclusione, nella risposta viene precisato che l’istante potrà fruire del Superbonus 110% mantenendo le due fatturazioni separate, una per la ristrutturazione e una per l’ampliamento. In alternativa, l’istante potrà farsi rilasciare un’apposita attestazione dell’impresa di costruzione o ristrutturazione con gli importi per ciascuna tipologia di intervento.
Per un intervento di demolizione e ricostruzione con ampliamento volumetrico di un’unità abitativa non sarà possibile fruire dell’agevolazione. In assenza del titolo abilitativo che autorizza i lavori e che attesta la spettanza del Superbonus, infatti non sarà possibile richiederlo.
Per gli interventi di riduzione del rischio sismico riguardanti un edificio demolito e ricostruito con aumento volumetrico, le detrazioni Superbonus, spettano solo se i lavori di ristrutturazione con l’ampliamento dei metri quadri risultino autorizzati dal titolo amministrativo che vaglia i lavori per i quali il contribuente intende beneficiare delle agevolazioni.
L’istante, che affermava di voler demolire e ricostruire la propria abitazione, che verrà ricostruita spostandola di sedime per rispettare le distanze dai confini e sfruttare al meglio la bioclimatica.
Oltre ad essere spostata di sedime, l’edificio presenterà una maggiore volumetria per un migliore adeguamento sismico.
A questo proposito l’istante chiese se potrà beneficiare delle detrazioni fiscali al 110%.
Stando alle richieste del contribuente, l’Agenzia delle Entrate ricorda che, in base alle novità del DL 76/2020, rientrano tra gli interventi di ristrutturazione edilizia “gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. L’intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana”.
Diventa quindi di fondamentale importanza il permesso di costruire o altro titolo abilitativo a supporto.
L’Agenzia precisa inoltre che l’agevolazione spetta anche a fronte di interventi realizzati mediante demolizione e ricostruzione inquadrabili nella categoria della ristrutturazione edilizia ai sensi dell’art.3, comma 1, lettera d) del dpr 380/2001.
In particolare, l’istante ha rappresentato il caso di una abitazione unifamiliare provvista di una caldaia a gasolio adibita al riscaldamento dell’abitazione e alla produzione di acqua calda sanitaria da voler sostituire con due impianti diversi:
• uno “scaldabagno a pompa di calore per la produzione di acqua calda sanitaria”;
• una “termostufa a pellet” per il riscaldamento dell’abitazione
L’Agenzia delle Entrate con la Risposta 572 del 9 dicembre 2020 ha chiarito che in un condominio composto da 10 negozi al piano terra e da 10 abitazioni al primo piano, gli abitanti possono realizzare lavori trainanti e trainati a proprie spese e beneficiare del Superbonus 110%.
Alla domanda che in molti si fanno su come ed entro quando bisogna comunicare all’Agenzia delle Entrate la scelta di una delle opzioni previste dall’art. 121 del Decreto Rilancio?
Rispondiamo, che il menzionato art. 121 prevede per gli anni 2020 e 2021 che il contribuente abbia la possibilità di optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione spettante in sede di dichiarazione dei redditi relativa all’anno di riferimento delle spese, alternativamente:
Uno degli aspetti più interessanti del Superbonus 110% previste dal D.L. n. 34/2020 (Decreto Rilancio), convertito con modificazioni dalla legge n. 77/2020, è certamente la possibilità di poter scegliere, in alternativa alla fruizione diretta in dichiarazione dei redditi, per lo sconto in fattura o la cessione del credito.
“le unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno, site all’interno di edifici plurifamiliari”, alle quali la norma fa riferimento, vanno individuate verificando la contestuale sussistenza del requisito della “indipendenza funzionale” e dell’accesso autonomo dall’esterno e non importa che l’edificio plurifamiliare di cui tali unità immobiliari fanno parte sia costituito o meno in condominio.
