Non è difficile trovare un edificio con almeno un abuso edilizio. Qualsiasi sia la tipologia d’abuso, ciò che più si teme è il non poter godere delle detrazioni fiscali proprio per la sua presenza. E nel caso di un condominio, un abuso edilizio su una parte privata è in grado di compromettere l’accesso alle agevolazioni per tutti i condomini?
Ancora una volta a pronunciarsi è Entrate, che ha chiarito la spinosa questione della possibilità di accesso al Superbonus 110% per i condomini con abusi edilizi presenti nelle unità immobiliari.
Va premesso che il Governo ha dovuto apportare alcune modifiche all’art. 119 del decreto Rilancio, poi con le modifiche apportate dalla legge 13 ottobre 2020, n. 126, che hanno inserito il comma 13-ter. Questo specifica infatti le regole per gli interventi sulle parti comuni di edifici plurifamiliari e condomini, per le quali:
– il tecnico deve presentare il titolo edilizio per avviare gli interventi che accedono al Superbonus,
– lo Sportello Unico per l’Edilizia deve asseverare lo stato legittimo esclusivamente delle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi.
Con questa integrazione, eventuali abusi edilizi all’interno dell’unità immobiliare non precludono l’accesso al Superbonus per gli interventi sulle parti comuni.
Come ormai risaputo, il decreto Rilancio prevede due tipologie di intervento:
– interventi trainanti (cappotto termico, sostituzione impianto di climatizzazione, interventi di riduzione del rischio sismico) che accedono direttamente al bonus 110%, rispettando determinati requisiti e adempimenti;
– interventi trainati (efficientamento energetico delle unità immobiliari, tra i quali la sostituzione degli infissi, abbattimento delle barriere architettoniche, fotovoltaico, colonnine di ricarica) che accedono alla detrazione del 110% solo se realizzati congiuntamente ad uno degli interventi trainanti.
Abbiamo chiarito che nel caso di edifici plurifamiliari gli abusi edilizi presenti all’interno delle unità immobiliari non inficiano sulla possibilità di detrazione per gli interventi trainanti. Ma se si devono sostituire gli infissi e i serramenti esterni in presenza di abusi edilizi?
Nel caso esaminato l’istante domanda cosa accade se, a seguito delle verifiche di conformità urbanistica, si rileva che su uno o più appartamenti del condominio su cui si vogliono eseguire i lavori non si può asseverare lo stato legittimo.
Gli interventi che l’impresa vorrebbe realizzare sono:
– cappotto termico e sostituzione delle caldaie (interventi trainanti);
– sostituzione dei serramenti e degli infissi di ogni singola unità abitativa posta all’interno del condominio.
L’interpretazione è la seguente ed è stata condivisa anche dall’AdE: l’eventuale presenza di non-conformità urbanistiche nelle singole unità abitative, non dovrebbe precludere l’accesso al Superbonus 110% non solo per gli interventi trainanti ma anche per la sostituzione di serramenti ed infissi, in quanto tutti gli interventi che insistono sulle facciate del condominio – quindi sulle parti comuni – sono a tutti gli effetti considerati quali parti comuni di quest’ultimo.