In questi giorni si discute molto sul futuro di alcune delle agevolazioni fiscali al momento presenti per la ristrutturazione edilizia degli immobili, in previsione dell’arrivo dell’anno nuovo.
L’esonero dall’APE non garantisce il diritto alla detrazione.” funzionalmente indipendente, dotato di accesso autonomo.
L’efficienza energetica indica quindi la capacità di riuscire, utilizzando meno risorse, a garantire le stesse prestazioni se non migliori. Per fare ciò però è necessario dotarsi delle migliori tecnologie disponibili sul mercato e di adottare le migliori tecniche. Eliminare gli sprechi e le perdite dovuti a una gestione non ottimale di sistemi semplici o complessi o al funzionamento degli stessi, unito ad un utilizzo razionale dell’energia.
Sul sito dell’ ENEA (Agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l’energia e lo sviluppo economico sostenibile) è stata pubblicata una nota con le raccomandazioni da seguire nel formulare il computo metrico con riferimento ai lavori da Superbonus 110%.
Con risposta all’interpello 87/2021 l’Agenzia delle Entrate spiega che le unità immobiliari autonome e funzionalmente indipendenti possono accedere al Superbonus per gli interventi di efficientamento energetico, ma non per i lavori antisismici.
Il nuovo sito del Governo fornisce risposte sul Superbonus 110%, una delle domande poste è:
Nel caso di un condominio che esegue un intervento trainante, l’Attestato di Prestazione Energetica (APE) deve essere rilasciato per le singole unità immobiliari o è sufficiente un APE condominiale? E se i singoli condomini eseguono interventi trainati, è necessario anche l’APE della singola unità immobiliare?.
Per interventi di ristrutturazione con ampliamento, senza demolizione, del volume riscaldato, si ha diritto alla detrazione Superbonus 110% solamente per la parte preesistente.
L’ampliamento, che è da classificare come nuova costruzione, non beneficerà in nessun modo delle detrazioni al 110%.
L’eccezione del benefico, riguarda solamente l’impianto fotovoltaico sia per la veccia che nuova costruzione.
Lo stesso vale per gli interventi di demolizione e ricostruzione con aumento volumetrico. Anche in questo caso, non sarà possibile richiedere la detrazione, a meno che si sia in possesso del titolo abitativo che autorizza i lavori e attesta che spetti il Superbonus.
Vediamo gli interventi in dettaglio con il supporto di due casi pratici tratti da due risposte dell’Agenzia delle Entrate:
• Ristrutturazione con ampliamento e Superbonus, solo sull’esistente
Come abbiamo visto, per gli interventi di ristrutturazione senza demolizione, con ampliamento, l’incentivo Superbonus 110% può essere richiesto solamente per gli interventi che riguardano la parte esistente.
L’ampliamento, essendo inquadrato come nuova costruzione, non rientra tra gli interventi ammessi, fatta eccezione per l’impianto fotovoltaico.
La precisazione arriva dall’Agenzia delle Entrate.
In questo caso infatti la domanda dell’istante riguarda un’abitazione funzionalmente indipendente con accesso indipedente da via pubblica. Il proprietario dichiara di voler effettuare un intervento di ristrutturazione senza demolizione con ampliamento del volume riscaldato.
Oltre a ciò, verranno realizzati interventi di efficientamento energetico (cappotto termico, pompa di calore e impianto fotovoltaico) sulla parte esistente, che permetteranno il miglioramento delle 2 classi energetiche.
In risposta al quesito, l’Agenzia precisa che: per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio (articolo 16-bis del Tuir) in caso di ristrutturazione senza demolizione con ampliamento del fabbricato, la detrazione compete solo per le spese riferibili alla parte esistente in quanto l’ampliamento configura, comunque, una nuova costruzione.
In conclusione, nella risposta viene precisato che l’istante potrà fruire del Superbonus 110% mantenendo le due fatturazioni separate, una per la ristrutturazione e una per l’ampliamento. In alternativa, l’istante potrà farsi rilasciare un’apposita attestazione dell’impresa di costruzione o ristrutturazione con gli importi per ciascuna tipologia di intervento.
Per un intervento di demolizione e ricostruzione con ampliamento volumetrico di un’unità abitativa non sarà possibile fruire dell’agevolazione. In assenza del titolo abilitativo che autorizza i lavori e che attesta la spettanza del Superbonus, infatti non sarà possibile richiederlo.
Per gli interventi di riduzione del rischio sismico riguardanti un edificio demolito e ricostruito con aumento volumetrico, le detrazioni Superbonus, spettano solo se i lavori di ristrutturazione con l’ampliamento dei metri quadri risultino autorizzati dal titolo amministrativo che vaglia i lavori per i quali il contribuente intende beneficiare delle agevolazioni.
L’istante, che affermava di voler demolire e ricostruire la propria abitazione, che verrà ricostruita spostandola di sedime per rispettare le distanze dai confini e sfruttare al meglio la bioclimatica.
Oltre ad essere spostata di sedime, l’edificio presenterà una maggiore volumetria per un migliore adeguamento sismico.
A questo proposito l’istante chiese se potrà beneficiare delle detrazioni fiscali al 110%.
Stando alle richieste del contribuente, l’Agenzia delle Entrate ricorda che, in base alle novità del DL 76/2020, rientrano tra gli interventi di ristrutturazione edilizia “gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. L’intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana”.
Diventa quindi di fondamentale importanza il permesso di costruire o altro titolo abilitativo a supporto.
L’Agenzia precisa inoltre che l’agevolazione spetta anche a fronte di interventi realizzati mediante demolizione e ricostruzione inquadrabili nella categoria della ristrutturazione edilizia ai sensi dell’art.3, comma 1, lettera d) del dpr 380/2001.
Tra questi, di particolare importanza sono i lavori finalizzati all’eliminazione di barriere architettoniche, che finora erano inseriti dal legislatore tra quelli ammessi al bonus ristrutturazione (art. 16-bis TUIR lett. e). Ora tra i lavori ammessi al Superbonus 110% rientrano anche gli interventi finalizzati alla eliminazione delle barriere architettoniche (anche se come interventi “trainati”), aventi ad oggetto: ascensori e montacarichi.
Tra le novità introdotte dalla Legge di Bilancio in attesa di approvazione al Senato, vi è anche l’accesso all’Ecobonus 110% per i proprietari di piccole palazzine.
Verrebbe quindi risolto il problema dell’unico proprietario di un intero edificio, che nella precedente versione veniva escluso dall’agevolazione.
L’Agenzia delle Entrate con la Risposta 572 del 9 dicembre 2020 ha chiarito che in un condominio composto da 10 negozi al piano terra e da 10 abitazioni al primo piano, gli abitanti possono realizzare lavori trainanti e trainati a proprie spese e beneficiare del Superbonus 110%.