Tra agibilità e abuso edilizio esistono delle differenze sostanziali per le quali un immobile può essere conforme al titolo edilizio ma non agibile e viceversa. Su questa differenza si è aperta una diatriba tecnica a seguito della risposta 10 marzo 2021, n. 167 nella quale l’Agenzia delle Entrate è entrata nel merito della possibilità di accedere alle detrazioni fiscali del Superbonus 110% in caso di unità immobiliare priva del certificato di agibilità (oggi denominata segnalazione certificata di agibilità o SCA).
Sull’argomento sottoposto ad interpello, l’Agenzia delle Entrate ha esitato affermando solamente che esula dalle sue prerogative l’appuramento delle caratteristiche tecniche di un intervento ai fini del suo corretto inquadramento in ambito edilizio incluso l’accertamento delle condizioni previste ai fini dell’applicazione dell’articolo 24, comma 1 del DPR n. 380/2001 (c.d. Testo Unico Edilizia) all’edificio oggetto dell’interpello.
L’Agenzia afferma solo che la fruizione della detrazione fiscale dipende oltre che da tutti i requisiti previsti dal Decreto Rilancio dalla conformità urbanistica-edilizia dell’immobile sui cui si stanno effettuando i lavori.
Ma che rapporto c’è tra regolarità urbanistica-edilizia e agibilità?
I presupposti sono completamente diversi e non sovrapponibili.
Da una parte la segnalazione certificata di agibilità ha lo scopo di accertare la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato.
Il titolo edilizio accerta unicamente il rispetto della normativa urbanistica ed edilizia.
Nel caso di interventi che influiscono sulle condizioni di sicurezza, igiene, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, ai fini dell’agibilità, entro 15 giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento, il soggetto titolare del permesso di costruire, presenta allo sportello unico per l’edilizia la segnalazione certificata di agibilità.
La documentazione che va allegata alla SCA:
- attestazione del direttore dei lavori o, qualora non nominato, di un professionista abilitato che assevera la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti;
- certificato di collaudo statico, per gli interventi di riparazione e per gli interventi locali sulle costruzioni esistenti, dichiarazione di regolare esecuzione resa dal direttore dei lavori;
- dichiarazione di conformità delle opere realizzate alla normativa vigente in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche;
- gli estremi dell’avvenuta dichiarazione di aggiornamento catastale;
- dichiarazione dell’impresa installatrice, che attesta la conformità degli impianti installati negli edifici alle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico prescritte dalla disciplina vigente ovvero, ove previsto, certificato di collaudo degli stessi.
La SCA attesta che l’immobile è agibile all’uso rispetto alle destinazioni. Nulla a che vedere con la conformità urbanistica-edilizia. Difatti è più frequente di quel che si immagini che un edificio risulti conforme dal punto di vista urbanistico-edilizio ma privo di agibilità.
Ma è anche vero che nulla vieta la presentazione di un titolo edilizio per un intervento su un immobile privo di agibilità. Per cui, considerato l’art. 49 del Testo Unico Edilizia e l’art. 119, comma 13-ter del Decreto Rilancio, nulla osta l’avvio ai lavori edilizi che accedono al Superbonus per un edificio privo di agibilità.